В ходе рассмотрения конкретного спора Верховный суд РФ определил, в каких случаях допускается принудительный выкуп доли у собственника в общем жилом имуществе. Эксперты отмечают, что это решение имеет важное значение для разрешения конфликтов, связанных с долями, слишком малыми для фактического использования.
Суть дела заключалась в следующем: одной из собственниц квартиры принадлежала 1/12 доля в жилом помещении площадью 53,2 кв. м — то есть около 4,4 кв. м. Реально выделить такую часть невозможно, а сама женщина не проживала в квартире и не проявляла интереса к её использованию. При этом она игнорировала предложения о продаже своей доли. В ответ другая совладелец обратилась в суд с требованием признать долю незначительной и обязать выкупить её с компенсацией.
Суды первой и апелляционной инстанций вынесли противоречивые решения, и вопрос был передан в Верховный суд. Там в итоге поддержали позицию истца. Главный вывод заключается в том, что защита прав собственника, владеющего значительной долей, может быть обеспечена только через принудительную выплату компенсации владельцу незначительной доли с последующим прекращением его права собственности.
Как подчеркивают юристы, ВС вновь уточнил критерии, на которые должны ориентироваться суды при подобных спорах. Для принудительного выкупа необходимо одновременное наличие трёх условий:
- доля действительно незначительна по размеру;
- её владелец не использует и не проявляет интереса к имуществу;
- физическое выделение доли невозможно — её нельзя обособить без ущерба для жилья.
При этом нежелание собственника продавать долю не может быть самостоятельным основанием для отказа в иске. Если все три условия соблюдены, суд вправе обязать выкуп доли, даже если её владелец против.
В рассматриваемом случае ответчица жила и работала в другом городе, никогда не вселялась в спорную квартиру и не предпринимала попыток реализовать своё право. Это позволяет сделать вывод, что она уклоняется от участия в судьбе имущества без уважительных причин, тем самым нарушая права других собственников.
Судебная практика по таким вопросам неоднородна, что объяснимо — принудительный выкуп допускается только в исключительных ситуациях. Каждое дело требует тщательного и всестороннего анализа, а формальный подход здесь недопустим.
Например, одного лишь факта, что доля ответчика меньше доли истца, недостаточно для признания её незначительной. Даже если у одного — 10 кв. м, у другого — 5, это не означает автоматического права на принудительный выкуп. Суд должен в каждом случае детально оценить все обстоятельства: использование имущества, намерения сторон, техническую возможность выдела и т.д.
Источник:rg.ru/2025/01/21...